MenuCon una pronuncia destinata a incidere sulla prassi applicativa dei Comuni, il Consiglio di Stato ha affermato un principio tanto semplice quanto, finora, poco osservato: la presenza di un vincolo paesaggistico non può, di per sé, precludere automaticamente l’accesso alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio, se il vincolo è sopravvenuto rispetto all’epoca di realizzazione delle opere.
La vicenda riguarda un’unità immobiliare a Tarquinia, realizzata tra il 1970 e il 1972 in forza di regolare licenza edilizia. Su di essa era stato successivamente imposto, nel 1977, un vincolo paesaggistico. In sede di verifica catastale era emerso uno scostamento tra la superficie assentita e quella effettivamente realizzata, riconducibile ad alcuni ampliamenti eseguiti, secondo la ricostruzione difensiva, già in corso d’opera negli anni Settanta — quindi contestualmente alla costruzione, e non in epoca successiva.
I proprietari avevano rinunciato alla sanatoria edilizia e presentato istanza di fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001. Il Comune l’aveva respinta valorizzando, tra l’altro, proprio la presenza del vincolo paesaggistico sopravvenuto, ritenuto ostativo. Il TAR Lazio aveva confermato il diniego, sia pure sulla base di un diverso rilievo tecnico (il calcolo della variazione di sagoma). Il Consiglio di Stato ha riformato la sentenza, accogliendo l’appello.
Due, in sintesi, gli snodi della decisione. Il primo, di ordine tecnico, riguarda il parametro di calcolo della variazione di sagoma: per un immobile facente parte di un fabbricato assentito con unico titolo edilizio, la verifica va condotta sull’edificio nel suo complesso, e non può essere frazionata sulla singola unità immobiliare.
Il secondo, di portata più generale, riguarda proprio il rapporto tra vincolo paesaggistico e fiscalizzazione. Il Collegio ha chiarito che le disposizioni che attribuiscono rilievo ostativo alla presenza del vincolo presuppongono, per loro stessa logica, che l’intervento sia stato realizzato quando il vincolo era già imposto. Se, al contrario, le opere sono anteriori all’apposizione del vincolo, quest’ultimo non può essere “valorizzato dal Comune quale elemento automaticamente ostativo alla fiscalizzazione, in assenza di una adeguata verifica sulla datazione delle opere”. In altri termini: niente automatismi, ma un accertamento puntuale e motivato sull’epoca dell’abuso.
Nella prassi amministrativa è frequente che i Comuni respingano le istanze di fiscalizzazione richiamando, in modo pressoché automatico, la sola esistenza di un vincolo sull’immobile, senza verificare se quel vincolo preesistesse o fosse sopravvenuto rispetto alle opere. La sentenza n. 5110/2026 impone invece un onere istruttorio e motivazionale specifico: il vincolo pesa diversamente a seconda che l’abuso sia anteriore o successivo alla sua imposizione, e questa distinzione va accertata caso per caso, non presunta.
È una precisazione di buon senso, ma con ricadute pratiche non trascurabili per chi si trova a gestire immobili — spesso in centri storici o aree di pregio — realizzati regolarmente in un’epoca in cui il vincolo non esisteva ancora, e successivamente attinti da una tutela paesaggistica sopravvenuta.
Va però precisato che la pronuncia riguarda esclusivamente il versante edilizio-urbanistico (artt. 33 e 34 d.P.R. n. 380/2001), cioè il potere del Comune di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria. Il principio non tocca, e non potrebbe toccare, il distinto e autonomo procedimento di compatibilità paesaggistica di competenza della Soprintendenza (artt. 146 e 167 d.lgs. n. 42/2004), che resta soggetto a presupposti propri, tassativamente previsti dalla legge. I due piani — edilizio e paesaggistico — restano su binari separati: superare l’ostacolo del vincolo sul fronte comunale non esonera dal percorrere, dove necessario, il procedimento innanzi all’autorità di tutela.
